서론: 법적 체계 내 소속공인중개사의 위상
공인중개사법 체계에서 소속공인중개사(이하 '소공')는 개업공인중개사(이하 '개공')에 소속되어 중개업무를 보조하거나 수행하는 자로 정의됩니다. 이들의 광고 행위는 엄격한 법적 규제 대상이며, 2024년 4월 1일 개정된 표시광고법 시행령과 2025년 3월 최신 개정안에서 명확한 기준이 제시되었습니다. 본 보고서는 소공의 광고 행위에 대한 법적 요건, 허용 범위, 위반 시 제재조치를 체계적으로 분석합니다.
소속공인중개사의 표시광고 기본 원칙
법적 주체성 제한
소공은 중개업무 수행 권한을 보유하나 독자적 광고 주체가 될 수 없습니다. 공인중개사법 제18조의2 제3항은 "개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 할 수 없다"고 명시하며, 이때 '개업공인중개사가 아닌 자'에 소공이 포함됩니다. 따라서 소공 단독으로 매물 광고를 게시하는 행위는 원칙적으로 금지되며, 이를 위반할 경우 개공에게 행정처분 및 과태료가 부과됩니다.
개정법상 예외 허용 조건
2025년 3월 개정안에서는 소공의 광고 보조 역할을 명시적으로 규정했습니다. 개공의 책임 하에 다음 조건을 충족할 경우 소공 정보를 추가로 기재할 수 있습니다:
- 개공 정보 필수 표시: 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 개공 성명
- 소공 신분 명시: "소속공인중개사" 직책을 반드시 명기
- 연락처 제한: 관할 관청에 등록된 전화번호만 사용 가능
이러한 조건 하에서 소공은 개공의 광고물에 담당자 정보를 병기할 수 있으나, 독립적 광고 매체 운영은 여전히 금지됩니다
소속공인중개사 광고 시 필수 준수사항
개공 정보 기재 의무
모든 광고물에는 다음 개공 정보가 반드시 포함되어야 합니다:
- 중개사무소 명칭(등록증 상 동일 명칭)
- 사무소 소재지(도로명 주소)
- 공인중개사 등록번호
- 개공 성명(법인인 경우 대표자 성명)
- 사무소 공식 연락처(관리대장 등록 번호)
2025년 개정안에서는 위 정보 누락 시 즉시 과태료 부과가 가능하도록 강화되었으며, 현수막·온라인 플랫폼 구분 없이 전 매체에 적용됩니다.
소공 정보 표시 기준
개공 정보와 병행하여 소공 정보를 기재할 경우 다음 사항을 준수해야 합니다:
- 직책 명시: "소속공인중개사"를 반드시 표기
- 연락처 제한: 개인 휴대전화 사용 금지, 사무소 대표번호 또는 등록된 유선전화만 사용
- 담당자 표시: 매물별 담당 소공을 지정할 경우 개공 정보 하위에 부기
예시 형태:
○중개사무소(등록번호: △△) 소속공인중개사 홍길동, 연락처: 042-XXX-XXXX"
금지된 광고 행위 및 위반 사례
독립적 광고 채널 운영
소공이 개인 블로그·SNS 계정을 통해 개공 정보 없이 매물을 게시하는 행위는 엄격히 금지됩니다. 2022년 법제처 해석례에서는 소공의 독자적 광고가 적발될 경우 개공에게 500만 원 이하 과태료가 부과되며, 중복 위반 시 영업정지 등의 중징계가 가능합니다.
허위 정보 표시
소공이 다음 사항을 위반할 경우 부동산거래질서 교란 행위로 간주됩니다:
- 실제 거래 불가능한 매물 광고
- 가격·면적 등 중요 정보 과장 또는 누락
- 중개보조원 연락처 기재
특히 중개보조원과의 구분이 모호한 경우(예: '팀장', '실장' 직함 사용) 행정처분 대상이 되므로, 직책 표기 시 "소속공인중개사" 외 다른 명칭 사용을 자제해야 합니다.
최신 개정안의 주요 변경점
소공 광고 조건 명문화
기존 암묵적 허용에서 2025년 3월 개정안으로 법적 근거가 마련되었습니다. 개공의 책임 하에 소공이 다음 역할 수행 가능:
- 온라인 플랫폼 내 담당자 정보 게시
- 현장 계약 체결 보조
- 고객 상담 진행
단, 광고물 상단에 개공 정보가 주된 위치를 차지해야 하며 소공 정보는 보조적 표시에 그쳐야 합니다.
준주택 광고 기준 강화
2025년 개정안은 오피스텔·고시원 등 준주택 유형에 대해 별도 표시기준을 도입했습니다. 소공이 해당 매물 광고 시 다음 사항 추가 기재 필요:
- 건축물 용도(주거/상업)
- 승인 용도 외 사용 여부
- 불법 개조 현황
실무적 권고사항
개공-소공 협업 프로토콜 수립
법적 리스크 관리를 위해 다음 절차 도입이 권장됩니다:
- 내부 감시 체계: 소공의 모든 광고물 사전 승인제 운영
- 연락처 관리: 사무소 대표번호를 통한 고객 접점 통일
- 교육 프로그램: 분기별 표시광고법 준수 교육 실시
디지털 광고 관리 전략
온라인 플랫폼 활용 시 기술적 조치가 필수적입니다:
- 메타정보 설정: 개공 정보를 자동으로 포함하는 광고 템플릿 사용
- 담당자 표시 필드: 플랫폼 내 '소속공인중개사' 전용 입력란 구성
- 실시간 모니터링: AI 기반 광고 콘텐츠 검증 시스템 도입
위반 시 법적 제재
과태료 부과 기준
2025년 개정법상 위반 유형별 과태료가 세분화되었습니다.
행정처분 절차
위반 사항 적발 시 3단계 절차 진행:
- 시정요구: 15일 이내 광고 삭제 또는 수정
- 과태료 부과: 시정 불이행 시 최고 500만 원
- 영업정지: 1년 내 3회 이상 위반 시 6개월 정지
결론: 책임 있는 광고 관리를 위한 방향
소공의 광고 행위는 개공의 관리 감독 하에서만 허용되며, 이는 부동산 시장의 투명성 제고를 위한 핵심 장치입니다. 2025년 개정법은 소공의 역할을 공식 인정하면서도 책임 소재를 명확히 함으로써 기존의 모호성을 해소했습니다. 실무적 측면에서 소공은 개공과의 긴밀한 협력을 통해 법적 요건을 충족시켜야 하며, 디지털 플랫폼 활용 시 기술적 보완책 마련이 필수적입니다. 향후 과제로는 AI를 활용한 자동 광고 검수 시스템 확대와 소공의 전문성 강화를 위한 교육 인프라 구축이 필요할 것으로 보입니다.